Шелково Онлайн
Меню

Как выбрать участок в коттеджном поселке

До покупки участка нужно понять, можно ли построить на нем ваш дом, как к нему проезжать и сколько придется потратить помимо цены земли. Начните с кадастрового номера и документов. Если участок не подходит для жилого дома, разбираться с видом из окон уже незачем.

Хороший участок подходит под ваш дом и повседневную жизнь: к нему удобно добираться, расходы на подключения понятны, а правила поселка вас устраивают. Цена за сотку помогает сравнить объявления, но для решения о покупке нужно посчитать, во что обойдется подготовка земли к стройке.

Какие документы проверить перед покупкой участка

Для начала попросите у продавца выписку из ЕГРН и документ, по которому он получил участок. Для проверки строительства понадобится ГПЗУ, для коммуникаций — договоры и условия подключения, для будущих платежей — договор обслуживания или документы товарищества. У каждого документа своя задача: выписка о земле не расскажет, сколько стоит въезд бетономешалки.

Что смотреть в выписке из ЕГРН

Узнайте кадастровый номер и найдите участок на карте НСПД. Сверьте расположение с объявлением: тот ли это участок, где дорога, что находится по соседству. Затем попросите у продавца свежую выписку из ЕГРН и документ, по которому он получил землю: например, договор купли-продажи или свидетельство о наследстве.

В выписке проверьте:

  • кто владеет участком и совпадает ли этот человек с продавцом;
  • кадастровый номер, площадь, категорию земли и вид разрешенного использования;
  • установлены ли границы;
  • зарегистрированы ли ипотека, аренда, сервитут, арест или другие ограничения.

Если данные собственника-физлица скрыты, это само по себе не признак проблемы. Попросите продавца заказать выписку о своем участке либо открыть доступ к своим данным по заявлению. У электронной выписки просите исходный файл с электронной подписью, а не скриншот.

Отсутствие границ в ЕГРН нужно устранить до сделки. По пункту 21.1 части 1 статьи 26 закона о регистрации недвижимости это основание для приостановления регистрации прав по договору. Забор на местности не заменяет сведения в реестре.

Просите выписку ближе к сделке и проверяйте дату. Запись об ипотеке или сервитуте требует разбора: какие обязательства и ограничения останутся, что продавец должен сделать до передачи участка. Если обременение мешает вашим планам, выясните условия его снятия до подписания договора.

Можно ли здесь построить жилой дом

Категория земли и вид разрешенного использования (ВРИ) указаны в ЕГРН. Допустимую застройку нужно сверить с местными правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) и ограничениями участка. Надпись «под строительство» в объявлении этих проверок не заменяет.

Ориентиры для первого отбора:

Если продавец предлагает сначала купить землю, а потом изменить ВРИ, попросите объяснить процедуру применительно к этому кадастровому номеру и покажите документы юристу. В бюджет и планы пока закладывайте нынешний статус участка.

Попросите ГПЗУ и нанесите ограничения на план

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) собирает сведения, нужные для проектирования: отступы, допустимые параметры строительства, красные линии, ограничения и зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). По статье 57.3 ГрК РФ правообладатель получает его бесплатно, срок выдачи составляет 14 рабочих дней. До покупки попросите заказать документ продавца.

Сопоставьте ГПЗУ, выписку и слои НСПД. Есть рядом ЛЭП, газопровод, река, очистные или аэродром? Выясните, какие ограничения действуют именно здесь и какая часть участка под них попадает. При расхождениях запросите пояснение у администрации или органа, установившего зону. Пустой слой на карте не должен быть единственным основанием для решения.

Теперь нарисуйте дом, гараж, террасу, скважину и канализацию на плане с реальными размерами. Отметьте въезд и место для машины. Отступы берите из документов своего участка; противопожарные и санитарные расстояния проверьте с проектировщиком. Универсальной схемы «три метра от забора, и можно строить» здесь не хватит.

Заодно посмотрите, куда выходят окна, что затеняет участок и где хочется проводить время. Дом поместился, а для террасы осталось место только у чужого забора? Это лучше увидеть на бумаге.

Проверьте подъезд по всему маршруту

Проедьте от публичной дороги до участка и выясните, кому принадлежат все промежуточные отрезки. У въезда в поселок проверка не заканчивается.

Попросите кадастровые номера земель под дорогами и документы, которые дают вам право проезда. Частная дорога сама по себе не исключает покупку, но основание пользования ею должно быть понятным: например, сервитут, договор или право по закону. Подробности есть в статье об управлении поселком.

На месте оцените ширину проездов, повороты и состояние покрытия. Спросите, пропустят ли строительную технику, где она развернется, есть ли сезонные ограничения и отдельная плата за въезд. Для повседневной жизни выясните, кто чистит подъезд зимой, как приезжают гости и доставка, что делать при сбое шлагбаума.

Осмотрите участок после дождя и поговорите с соседями

Одного летнего просмотра мало. По возможности приезжайте во время снеготаяния и после сильного дождя: посмотрите, где стоит вода, куда она уходит и можно ли проехать к участку. Вечером буднего дня проверьте дорогу от работы, шум и запахи поблизости.

Соседей лучше расспросить без продавца. Как долго стоят лужи весной? Подтапливало ли дома? Часто ли отключают электричество и воду? Кто приезжает на аварию? Попросите показать чат поселка и почитайте сообщения за несколько месяцев: один свежий отзыв не расскажет, как здесь прошла зима.

В отзывах ищите подробности: когда возникла проблема, сколько ее решали, повторялась ли она. Например, отзывы жителей Шелково можно читать вместе со статусом сервисов, где собраны сообщения о перебоях и восстановлении. Если присматриваете участок у нас, начните с этих страниц и чатов поселка. Для другого поселка поищите такие же сведения у его жителей.

Архив спутниковых снимков поможет увидеть, как менялась территория: где раньше были канавы, насыпи или водоемы. Наблюдения запишите и передайте специалисту, который будет обследовать участок.

Грунт и воду проверяют для будущего дома

Выбирать фундамент по соседскому дому или ямке от садового бура не стоит. Для расчета нужны свойства грунта и сведения о подземных водах, включая их возможные изменения. На это ориентируют пункты 4.2, 4.9 и раздел 5.4 СП 22.13330.2016.

Если участок прошел первые проверки, обсудите с проектировщиком инженерно-геологические изыскания. До покупки согласуйте обследование с владельцем. Объем работ выбирают под участок и будущий дом; появление воды в одной скважине за сутки не дает полной картины.

Попросите оценить, что потребуется для строительства: подготовка основания, водоотвод, планировка рельефа. Полученные расчеты добавьте к цене участка. И отдельно разберитесь, куда будет уходить вода: слово «дренаж» без схемы отвода пока ничего не решает.

Коммуникации: запросите условия для своего участка

Труба у забора и столб на улице еще не отвечают на вопрос о подключении. По каждому ресурсу выясните, кто владеет сетью, кто заключает договор, что уже сделано и что предстоит оплатить вам.

Электричество

Попросите договор технологического присоединения, технические условия и документы о выполненном подключении, если оно уже есть. Сверьте мощность в кВт, точку подключения, сроки и границы работ сторон. Уточните, с кем будет договор энергоснабжения и кому предстоит платить за электричество.

Если подключения нет, запросите условия у сетевой организации для конкретного участка по правилам техприсоединения. Цену и срок берите из предложения и договора. Обещанные менеджером 15 кВт нужно подтвердить документами, а достаточность мощности проверить под отопление и оборудование вашего дома.

Что означает «газ по границе»

Эта фраза не объясняет, доведена ли труба до вашего участка или только до въезда в поселок. Она также не называет стоимость работ внутри участка и дату пуска газа. Для покупки полезнее другой ответ: где точка подключения, кто выполнит работы и что входит в цену.

Уточните в газораспределительной организации, как подключить этот участок, какие сети будут использоваться и какие работы останутся за вами. Если требуют отдельную плату владельцу частной трубы, попросите правовое основание и письменное разъяснение газораспределительной организации. Единый оператор газификации указывает, что согласование подключения к сетям основного абонента относится к ее ответственности.

Догазификация предусматривает бесплатное подведение сети до границы участка для домовладений, которые отвечают условиям программы. Участие зависит, в частности, от наличия зарегистрированного дома и расположения в газифицированном населенном пункте; для территории садоводства тоже нужно проверить эти условия. Покупка пустого участка сама по себе не гарантирует бесплатного подключения. Работы внутри участка и газовое оборудование посчитайте отдельно.

Вода и канализация

Для центрального водопровода попросите условия подключения и договор: кто поставщик, сколько стоит вода, как меняется цена и кто отвечает за ремонт. У жителей спросите про давление, перебои и результаты анализов воды.

Если нужна собственная скважина, узнайте у буровой организации доступные горизонты и условия водопользования. Правило «любая скважина для себя без лицензии» неверно. Статья 19 закона «О недрах» устанавливает условия: собственные непредпринимательские нужды, добыча не больше 100 м³ в сутки, горизонт не служит источником централизованного водоснабжения и расположен выше таких горизонтов. Воду нельзя передавать другим лицам; порядок использования устанавливает регион.

При отсутствии общей канализации обсудите с проектировщиком систему очистки и отвода стоков. На плане должны помещаться сооружения с необходимыми расстояниями и подъездом для обслуживания. Попросите расчет монтажа и текущих расходов с учетом грунта и воды на участке.

Интернет и мобильная связь

Проверьте мобильный интернет на самом участке в разное время дня. Если заявлена оптика, свяжитесь с провайдером и назовите адрес: можно ли подключиться сейчас, сколько это стоит и когда приедет монтажник.

Для удаленной работы продумайте резервную связь и питание роутера. У соседей спросите, работает ли интернет во время отключений света. Ответ «провайдер уже есть в поселке» не объясняет, что будет у вас дома.

Посчитайте расходы после покупки

До сделки возьмите договор обслуживания или оферту со всеми приложениями. Узнайте размер регулярной платы, что в нее входит, как ее повышают и какие сборы идут отдельно. Попросите платежные документы за последние три года и справку о задолженности продавца с указанием участка и периода.

Кто устанавливает платежи, владеет дорогами и отвечает за работы, разбираем отдельно в статье об УК, ТСН и СНТ. Ее стоит прочитать вместе с договором вашего поселка.

Для сравнения участков выпишите расходы двумя списками:

  • Разовые: покупка и оформление, обследования, подготовка участка, подъезд для стройки, подключения, водоснабжение и канализация.
  • Регулярные: обслуживание поселка, ресурсы, связь и уход за собственными системами. По договору проверьте, какие платежи начнутся ещё до переезда.

Отдельные сборы по документам поселка распределите между этими списками в зависимости от того, разовые они или повторяются.

Напротив каждой суммы укажите, откуда она взята: договор, расчет подрядчика или пока только слова продавца. Неизвестную цену оставьте вопросом, вместо того чтобы считать ее нулевой. Сопоставить опубликованные тарифы и состав услуг можно в сравнении тарифов поселков.

Перед подписанием договора

Когда участок выбран, соберите документы в одну папку и проверьте оставшиеся вопросы:

  1. Продавец и его право на землю. Изучите историю переходов права и документы-основания. Проверьте сведения о банкротстве в ЕФРСБ и исполнительных производствах у ФССП. С юристом определите, нужны ли согласие супруга, проверка доверенности или дополнительные документы.
  2. Границы на местности. Закажите вынос границ геодезистом и сопоставьте их с забором и тем участком, который показывал продавец.
  3. Возможность стройки. Категория, ВРИ, ГПЗУ и ограничения проверены; дом и инженерные сооружения помещаются на плане.
  4. Право подъезда подтверждено по всему маршруту. Условия въезда строительной техники известны.
  5. По коммуникациям есть документы или письменные условия подключения. Расходы на грунт, воду и подготовку участка оценены.
  6. Договор обслуживания прочитан, текущая плата и дополнительные сборы понятны. С задолженностью продавца разобрались.

Если ответ на существенный вопрос пока существует только в переписке с менеджером, вернитесь к нему до подписания. Попросите нужный документ или расчет и уже по нему решайте, подходит ли вам участок.